大家好，我就是你们“小格局”的“易老师”！
易老师一直秉承“坚持原创，坚守情怀”的原则分享每一篇原创文章，力求篇篇与众不同、章章有内容！
当别人给你说“新闻”的时候，而易老师却给你看“论文”！
（ 引 子 ）
近一个月没更新了，有点对不住读者，这过完春节，就又是新的一年了，也该开个篇了！
今天是房产杂感第篇，查了一下，自开公号以来，算上杂七杂八的其它文章，却已是第篇......
过去的一年，我吹过很多牛，有成功，也有失败！
去年的首篇，我分析了湖海塘板块的前世今生，成功预言了保集湖海塘庄园的纯法式排屋会是爆品，但却想不到它竟从年初的万/套起一直追高到现在的万/套起，火爆如此，着实出乎意料：
金华，湖海塘版块！五年，弹指一挥间！到底是谁的湖海塘？------房产杂感之
而更让自己出乎意料的，是这一年来，尽管自己写了不下15篇专门分析“公民同招”政策的文章，并大胆预测“双学区房”会有很好的涨幅，却万万也没料到双学区小户型会有高达两倍以上的增幅，不然，怎么也得早早入手呀！
如此“砖”家，天下人岂不耻笑哉？
重磅：金华学区方案正式公布了！！！就在你们“0”意见的时候！！！！----房产杂感之
留给学区房的时间，也许只有半年了！说说我对金华“公民同招”的一些看法！----房产杂感之
但百耻成钢，我已习惯了！
今天本砖家就厚颜再来蹭下学区热点，来聊聊“教学服务区”话题！
看看这年首篇，会不会还被耻笑？
（ 正 文 ）
一、暴走的行情，终有其因果：
拉长时间轴，看看金华“双学区小户型”在近六年里，到底经历了什么？
好兄弟彷徨同志，拉出最有代表性的“金茂大厦”这六年来的二手“挂牌价”：
更令你意想不到的是，就在这个春节前后，它最新挂牌价竟然是：
将6年的数据统计列表后，画个图，方便解读：
图中，黑色箭头代表价格平稳年份，红色箭头代表价格涨幅明显年份，结合历史背景，总结下趋势：
-年（黑箭头），是一个很值得入手的年份，因为这段时间正好是房市冷漠期，行情不升反降！
-年（红箭头），增幅近2.6倍的时代背景，正是在“去库存”要求下，整体房市的迅速回暖并火热！
-年（黑箭头），随着年年中“国开行”收紧了相关政策，整个房地产行情趋于平稳，增幅不明显，当然，这也是一个入手的好进机！
-年（红箭头），虽然年初有疫情的影响，但随着我国防控得当，经济迅速回稳，再加上年上半年“公民同招”这颗重磅催化剂出台，“双学区”行情迅速爆发，虽然金茂起步价已高至近3.5万/平，但仍阻挡不了其昂扬的斗志，翻番的行情，让人始料未及！
结合背景，参照行情，政策才是行情的最大的动因！
但任何的政策，都有其时效期，当连续高强度“拔升”后，理应会迎来“平台期”，让大家都缓缓。
个人认为随着年“三年一学籍”的最终落地，“公民同招”所有的政策影响力会在上半年有一个“阶段性的释放”，不然，长此以往，那些制定政策的人也就该同忐忑于这疯狂行情中的不安情绪之中......
出台一些补丁政策，将会是大概率事件！
就像类似深圳出台加强版的“二手房指导价”一样，定会招招让你感到“高处不胜寒”！
所以对于炒作双学区，个人认为目前最值得做的，就是调低预期，放慢脚步，让后面的人追上来帮你“筑筑基”。
追高大可不必，机会永远会有！
在这个时候，非常值得我们去回望来路，看看那山腰间，还有哪些“山腰石”会是将来行情的“筑基石”？
下波......
山腰间！
二、不以大小、多寡论学区好坏：
英雄不论出处，学区莫论大小！
记住一点：
学区的好坏在于历史沉淀，与学区范围划分大小、区内人口多少并没有直接的联系！
我以最典型的四中、南苑、十五中学区大小为例：
四中正学区约1.平方公里；
南苑扣除原江心岛南市街区块并无居住人口的规划“商务+公园”的“伪学区”外，其真正的正学区只有约0.平方公里：
十五中学区约5.平方公里；
可以看到，以上三者间的学区范围相差巨大，最大的十五中约是最小的南苑的6.28倍！，比第二的四中也足足大约3.76倍之多！
那大家想过没？这十五中与南苑的办学规模，会有6倍之巨么？
为何大家一直以来都宁愿相信南苑中学“一不小心就超编，二不小心就读不进”呢？
你们想过十五中的感受么？
也许，有人会说南苑难进，是因为南苑中有大量的城中村（下官桥、高畈、汪姜），它的密度非常高！压力才大！
错了！
你又被骗了！
城中村的容积率固然是高的，但这些房子真正主人只是那些土著，只有他们是“有房有户”的第一批！余下的大多是租户而己，租户又会有多少小孩入读？会形成巨大的就读压力么（关于容积率对就读压力的分析，我后面还会讲到）？
要我说，城中村越多，反而有利于缓解就学压力！
所以，
学区问题，从来就不是区块大小、容积多寡的问题！
这也是接下来我们分析所谓“教学服务区”问题的一个大前提！
三、未来南苑学区的可能性分析：
分析南苑学区划分问题，就躲不开“教学服务区”！
仍以四中与南苑为例，看一下这两个服务区到底有多大？
四中服务区约1.平方公里，约是其正学区1.平方公里的1.14倍；
南苑服务区约1.平方公里，约是其正学区0.平方公里的1.48倍；
服务区只要满足两年时限，有房有户的就可以享受与正学区同样的招生待遇，也就是说你只要提早两年准备好，那你就是“正学区”，家长们当然也会趋之若鹜。
但一个悖论就在于：
不是一直在强调“入学压力很大”么！为何如此轻易可以获得正学区待遇的服务区反而会划得比正学区来得更大？增加如此大的、无谓的负担，那些当初制定这样政策的人真的就没有想到过万一么？
还是......
这“学位紧张”，本就是一个伪命题？
会产生这样的怀疑，也是顺理成章的，我们找到一份年南苑新生名单，从中更可以发现一些端倪：
这份名单中排名序号前位是按汉字拼音首写字母排序的，按公民同招要求，这位应该就是包含服务区满两年以及正学区“房户一致”的第一批次录取顺位；
到位开始，很明显又是一轮新的汉字拼音首写字母排序，这应该是第二批次的“有户无房”、“有房无户”、“集体户、投靠户、挂靠户”；
到号开始，又是新的一轮排序，可以理解成第三批次的“无房无户”；
到号开始直到最后的号，还是新的一轮，也许就是政策性生源！
这名中，第一批为位，占比仅77%！
也就是说，所谓“房户一致”的第一批次录取生源大大低于招生总名额应该是一种常态！
由此看来，一直以来所谓的“学位紧张”，也许真的可能只是个伪命题而已！
这也就能够解释易老师在第二点中提及的“为什么学区范围划分相去如此甚远”的疑问了！
结合以上分析，再统观整个浙江省很难在其它地市看到“教学服务区”概念，所以个人认为设置服务区的初衷，也许只是想找个“缓冲器”而已（许是招牌幌子也未必），但公民同招之后，同样是以年限来限制入读资格的手段，那这“缓冲器”的二年与“三年一学籍”三年到底应该是互抵互消还是码上加码？
就会演变成一种法理问题：
互抵？凭什么？
你不是服务区么？本来就该不一样，抵了就对那些正儿八经买学区的人不公平！
加码？又凭什么？
同样的案由与过错，不该法上加法！说得通俗点，也就是同样的罪你不能判两次！
所以无论你如何判定，最终留给当初那些政策制定者的，都会是一个两难的抉择！
而最快刀斩乱麻、最符合法理的理想方案就是：
下位法服从上位法，直接取消服务区！毕竟之前的服务区已等效于正学区了！
易老师这个私人的结论，很重要！
解读完“教学服务区”概念，再回到旧文中南苑学区的可能性，来谈谈南苑学区的终极猜想：
年学区大猜想：五中、南苑将走下神坛？谁又将是下一个王者？---房产杂感之
旧文中的两种学区划分可能性，就目前发展形势看，已不合事宜了！
理由么，来看一则最新的官方报道：
在这则报道中，明确提出了“双”校办学新模式，所以可以推测的是南苑中学未来的学区划分一定是“双校区”，现在唯一不确定的，只是两个校区间如何分配而已！
这篇报道出台之前，其实早有消息灵通人士在网上发布一则相关消息（当然，不久就删除了），预示着南苑的校区规模会在原先的基础上扩的很大：
结合以上两个新闻分析，个人认为最终南苑双校区的学区范围大致会是如下，供大家参考：
大家可以好好地分析一下这图，看看周边还有什么小区会有所谓的“新机会”？不过，我还是要再友情提醒一下大家：
南苑双校区之后，不可必免地会有“稀释”之虞，过度地去炒作这个“南苑大学区”概念，不一定会让你未来的达到很好的预期！
毕竟，你能想到的，别人早就动手了！
这也是为什么你们的易老师会呆呆地站在那亮闪闪的光荣榜前，为南苑操着闲心的原因所在了......
四、未来四中学区的可能性分析：
跟南苑中学一样，四中服务区也比正学区大约1.14倍！
早在年初，四中就正式宣布扩建综合楼，目前已竣工，有望在原先每年级14个班的基础上再扩建两个班，达到16个班的规模，所以从四中的承受能力而言，满足服务区的招生需求，是没有多大难度的！
这，是我们分析四中学区的一个重要前提！
而一讲到四中，就不得不提到二七区块！
作为年省内最大的旧改项目，二七体量大，户数多，官方公布的数据如下：
整个区块，共涉及户，62.74万方房屋征收，其中非住宅的“征收单收建筑面积”约21.64万方，占整个区块的三分之一：
通过分析以上数据，可以推算出“住宅征收面积”约为：
62.74-21.64＝41.1万方！
接下来，我们只要再算出征收住宅的占地面积，就可以推算出征收住宅地块的实际容积率，依此就可以比对出征收前后整个二七板块的住宅地块到底增量几何？又会增加多少户数？增加多少的所谓的“入学压力”？
先拿征收前的规划数据说事：
我们看到，征收前老地块的居住用地仅26.22公顷，也就是26.22万平！占比约28.97%！同时，公示文件中也提到金华城市建设的一个败笔，一个容积达到了2.9的典型插筷子楼盘！
时代花园！
高容积的楼盘，严重破坏城市生态，所以在新二七板块开发中必须避免！
按照目前开发进程，可以预见在后续的楼盘开发中，绝大多的楼盘会控制在容积2.2以下！
在这26.22万平老地块的居住用地中，有三块是“保留住宅用地”，分别是“四季人家+凤凰花园”、“凤凰楼”、“数码公寓”！变更后规划公示中也清楚例明了这三块住宅小区保留原样：
这三个保留用地的规模，在卫星图上框算如下：
（0.+0.+0.）平方公里＝0.平方公里＝7.1万方！
故二七区块真正征收的“居住用地”其实只有：
26.22-7.1＝19.12万方！
最终，我们按征收居住面积41.1万方，占地19.12万方算，可以推算出整个二七板块真正征收掉的居住用地实际容积率约为：
41.1/19.12＝2.15！
不算不知道！这个数值，刷新了易老师对老破小棚户区改造的认知：
一直以来，我们会认为密度大的棚户区，容积会很高，人也更多！但真正认真核算后，才发现这2.15的容积，与目前最为标准的容积控制标准，相差无几！
如此看来，衡量一个城市更新板块的居住人口总量，很大程度上就只取决于地块的大小了！
这是我们接下来分析四中学区的又一个先决条件！
再回到对二七板块“四中服务区”地块的分析上。
在南苑中学极大可能服务区转正，变成双学校区模式下，四中的服务区也会不会也转正呢？
有一种观点认为，四中这么大的服务区如果转正，就会对正学区产生极大的冲击，事实又会如何？
还是以数据说话：
打开二七板块双龙桥以东四中服务区地块地图，目前除了“保利大国璟”以北还有部分地块尚未出让之外，整个服务区内的居住地块均已出让开发，以双龙桥为界，统计截止年2月为止的二七板块开发进程表：
由表可知，截止目前二七四中服务区区块总户数约为户！如果再算上今后要出让的大国璟以北地块约30亩地块，按平均2.15容积换算，也就再增加约户规模，那最后二七区块四中服务区可以框算出的总户数约为：
+＝户！
这户的总用户数，对于城市更新之后的市中心地段，算多么？
再来看一组数据：
二七区块征收前，由于双龙桥以西有大量的保留居住用地，所以其总数为户的征收居民用户，其实绝大多数被分布于双龙桥东西两侧以及现今天汇地块，按征收现状图分析，这三个地块就差不多刚好均分了这近户人家，于是，我们又可以作图框算如下：
所以前后对比发现，二七板块四中服务区前后的总户数预计，也只不过是从0户增加到户左右而已！
增幅仅14.7%！
那么，接下来问题就来了：
在四中服务区其它条件不变的情况下，仅仅是在二七板块（约0.44平方公里）增加了近14.7%的总户数，那放到近1.平方公里的总服务区的范围内......
增量又是几何？
一道很简单的算数题：
在占1/3的地块中，增量约15%，那稀释到整个地块中，其总增量也许就只有5%了！
5%的户增量，再放回到四中已扩建的条件下，那你们认为，这个服务区的容量，还是个问题么？
更何况，你们有没有想过：
“三年一学籍”的政策，又直接锁死了至少一半以上的学区房，那正学区的入读生源又该从哪儿去补回？
所以，易老师才有理由相信：
转正服务区，是大势所趋！
有依有据，出家人，从不打诳语！
五、再强调一次机会：
我用了大量的数据分析，为的就是证明一个不争的事实：
公民同招，是一次彻底的革新，以往的学区思维，应该好好改一改了！
如果不把服务区转正，那未来几年的正学区是不足以支撑起足够的入学生源的！
这也就给了我们又一次选择的机会：
你是盲目跟风投入到“双学区”风潮中，还是另辟蹊径地，去发现下一个价值风口？
至少在目前这些值得考虑的风口中，有值得易老师向大家推荐的选择如下（仅供参考，由此入市，风险自负）：
1、南苑双校区之后的那些一直不被人注意的老破小，西京、康乐、董宅等！当然，也许别人会早先一步，但现在想起，也未为晚矣！
2、四中服务区内的一些不被人注意的老破小，金正、城中、锦巷、青春等！但相对更保险的还是靠近二七区块的金正、城中、锦巷等。当然，个人最推崇的方案还是建议大家看一下二七板块在售的中海与保利两个楼盘！因为作为市中心最大的城市更新板块，未来的高净值人群扎堆，理应配套最好的学区，而目前“金师凤山+四中服务区”的加持，一定不是最终的、最好的结局......
目前，中海与保利都有“以才谋房专享团购”活动，有需求可以联系易老师！
六、总结：
年后首篇，有理有据，有图有文地帮您分析了公民同招下两个热点学区问题！
很多事，并不是想象中那样的，你不认真分析对待，失去机会的，也只会是你自己！
服务区本身就是临时性产物，充当调解矛盾的“缓冲器”而己，在正式的公民同招、三年一学籍的大背景下，已失去了其存在的必要性！
前期借机过度爆炒“双学区”概念，利用了人们对未来不确定性的恐慌心理，赚的盆满钵满的，一定不是普通的刚需客户，没必要再次跟进！
在人家扎堆爆炒热点的时候，给自己一个冷静分析的机会，找到那个未来最值得投入的目标，给自己一个最安心的保障！
二七板块的一手房中海九樾及保利天汇以及最没有稀释之虞的四中服务区，可以考虑下！
（完）
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